Бизнес на посуточной сдаче квартир: в чем тонкости. Как открыть бизнес по посуточной аренде квартир — концепция и финансовые расчёты

Оптимальным вариантом для начала бизнеса без вложений станет посуточная квартира жилплощади. О том, как правильно это сделать расскажем в статье.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Концепция бизнеса

Так как эта сфера давно не нова и достаточно хорошо исследована, можно сказать, что популярностью пользуются либо однокомнатные апартаменты, которые снимают для того, чтобы просто переночевать, либо же трех-четырех комнатные, в которых селятся гости города или студенты.

С точки зрения прибыльности, одна комната – это идеальный вариант. Владелец экономит на ремонте, оплате коммунальных услуг, и уборке, при этом получая те же деньги, которые имел бы с большей квартиры. Это обусловлено тем, что стоимость жилья в основном рассчитывается не за одного человека, а за жилплощадь в целом.

Лучше всего сдавать квартиры около вокзалов, больниц, и учебных заведений. Из-за того, что жилье может на некоторое время оставаться без присмотра, лучше отдать предпочтение третьему и выше этажу. Это немного снизит риск взломов и поджогов.

Первоначальные расходы

Даже если в вашем распоряжении имеется несколько принадлежащих лично вам квартир, расходов не избежать. И от того, насколько четко будет разработана реклама и продуманы все условия, зависит скорость окупаемости объектов.

Пункты, без оплаты которых просто не обойтись:

Оплата коммунальных платежей. Эта статья расходов полностью лежит на владельцах недвижимости, даже если постояльцы провели целый месяц в нанимаемой квартире.
Оплата услуг клининговых компаний или уборщиков. Разумеется, эти обязанности можно выполнять и самостоятельно, но имея несколько квартир, делать это будет непросто. И если учесть то, что квартира может менять постояльцев каждые сутки, а убрать нужно после каждого, владельцам квартир придется посвятить свое время беготне по объектам и уборке.
Реклама. Благо в интернете существует множество бесплатных досок объявлений, которые позволят донести информацию о предоставляемых вами услугах к потенциальным клиентам. Но «акулы» данного сегмента рынка знают, что этого мало, поэтому идут на хитрости, такие как, договор с таксистами, или расстановку промоутеров. Суть такой рекламы в том, что человек, который только что вышел из автобуса или поезда, чаще всего направляется либо к такси, ибо же к людям, которые предлагают жилье сразу же около вокзалов. Водитель такси может, как бы невзначай порекомендовать гостям хорошее жилье, и получить за это свой заслуженный процент. Стандартная расценка – 100 рублей за одну занятую квартиру.
Не стоит забывать о форс-мажорных обстоятельствах , которые обычно требуют значительных растрат. Сюда можно отнести поломку техники, затраты на ремонт, «потоп» со стороны соседей, нашествие тараканов и т.д.
Если вы сдаете не свою квартиру , а арендованную, то расходы будут намного большими.
Оплата услуг риэлторов.
Ремонт , подготовка жилья к эксплуатации.

Следует всегда помнить о том, что неприятности проще (и дешевле) предупредить, чем бороться с ними по факту. Если вы знаете о том, что соседи сдаваемого объекта имеют неисправную сантехнику или являются «проблемными», позаботьтесь об этом заранее. После первого же потопа от соседей сверху, заставьте их через суд устранить неполадки именно в их квартире, таким образом, избавив себя от очага опасности.

Регистрация ИП

Раз мы уже определили, что сдача квартир в аренду – это бизнес, причем, при правильном подходе, весьма прибыльный, то и оформить его нужно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что лицо, которое сдает свое или арендованное по договору социального найма (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ) жилье, имеет права совершать свою деятельность без . Но тем, кто имеет более пяти сдаваемых объектов, лучше перестраховаться и легализировать свою деятельность.

На данный момент в судебной практике не зарегистрировано случаев наказания лиц, сдававших жилье без статуса предпринимателя. Все дело в том, что сам факт предпринимательской деятельности в таком случае сложно доказать, ведь по сути – это ваша собственность и вы можете распоряжаться ее как угодно.

Но и в регистрации ИП есть ряд явных преимуществ:

Любые претензии к арендующим можно решить, если все дела были оформлены должным образом.
Доказать факт проживания лица (лиц) и нанесения ущерба имуществу с целью возмещения урона можно только имея на руках договор об аренде.

Арендная плата за квартиру (при субаренде)

Субаренда – это процесс повторной сдачи недвижимости от первичного арендатора ко вторичному. Для оформления субаренды составляется документ, который имеет формат договора аренды и не может иметь сроков действия больших, нежели первоначальный документ о найме жилплощади.

Лицам, которые планируют сдавать арендованную недвижимость в субаренду, необходимо знать о том, что в случае нарушений условий договора субарендатором, отвечать перед владельцем придется все же первичному арендатору .

Это же касается неоплаты коммунальных услуг, несоблюдения правил пользования вверенным объектом, и порчи имущества.

Из-за этого обстоятельства юридически неграмотные субарендаторы решают, что они не несут никакой ответственности и могут с легкостью нарушать все условия договора. К сожалению, для них, и к радости для арендодателя, это не так. Субарендатор несет ответственность перед лицом, с которым он имеет письменную договоренность.

Если вы решили взять жилье в субаренду, внимательно читайте условия договора, и помните, что пункт о возможном увеличении оплаты вполне обоснован – если владелец повысит расценки для арендатора, тот, в свою очередь, должен будет повысить их и для вас.

Оплата услуг риэлтора

Но если вы все же решили построить удачный бизнес в сфере аренды жилья – то без услуг риелторов не обойтись. Такие компании позволят собственнику или арендатору находить жилплощадь. Итог – отсутствие простоя и постоянный доход.

Главное обращаться в проверенные компании, которым сможете доверять не только вы, но и люди, которые находятся в поиске жилья.

Благоустройство жилья

Несомненно, можно сдавать и апартаменты с советском стиле, но не стоит забывать о том, что слухи расходятся быстро. Даже если несколько человек по незнанию или по неимению насущной альтернативы остановятся в таких условиях, то уже через несколько недель даже риэлторы не согласятся с вами сотрудничать.

Вложиться в благоустройство нужно. Если у вас нет средств на капитальный евроремонт, позаботьтесь для начала об исправности сантехники, наличии горячей воды, хороших спальных мест, стиральной машины, и холодильника.

Для многих клиентов, важен не столько стиль и декор, как функциональность и чистота жилья. Поэтому, даже если обои в квартире не самые новые, никакой плесени и оторванных краев быть попросту не должно!

Постоянные расходы

Из всего вышеуказанного списка расходов можно выделить те, которые являются постоянными, и от которых никуда не деться, если вы нацелены на хороший результат:

налоги (если вы все же оформили ИП);
аренда (если квартира не ваша);
реклама (может быть и бесплатной);
уборка и стирка;
коммунальные услуги;

Доходы

Размер доходов и скорость окупаемости проекта напрямую зависят от:

исходного состояния жилплощади;
качества и количества рекламы;
работы риэлторов;
вашего отношения к клиентам;
района нахождения жилья;

Обычно, посуточной арендой с полной загруженностью можно окупить расходы менее чем за полгода, при условии отсутствия расходов на капитальный ремонт.

Как искать клиентов?

Самые продуктивные пути поиска клиентов это:

Объявления на интернет-площадках.
Расстановка промоутеров на вокзалах и договоренность с таксистами.

Таким образом, клиенты сами находят вас. Работа в интернете (создание сообществ в социальных сетях, постоянное обновление объявлении) намного облегчает процесс поиска квартиры.

Сдача квартиры, купленной в ипотеку

То, что кто-то приобрел квартиру на заемные средства, не делает его неполноценным собственником. Поэтому, жилье, взятое в ипотеку можно сдавать точно так же, как и купленное за наличные.

Все пункты, касающиеся распоряжения жильем, прописаны в «Законе об ипотеке». Теоретически, банк может запретить такую деятельность, но делать этого не станет. Глупо со стороны банковской системе перекрывать лицу, оформившему ипотеку, дополнительный источник дохода, который увеличивает шансы на своевременное и полное погашение долга.

Риски, подводные камни

Главная опасность такого бизнеса – сохранность квартиры. Но ее можно минимизировать оформлением ИП и составлением договора аренды между постояльцами и владельцами (арендаторами, субарендаторами).

Всегда требуйте паспорта у лиц, которых заселяете даже на сутки. И помните, имея на руках простую копию паспорта без договора, вы не имеете права на любого рода претензии. Безопасность или экономия – выбор за вами.

Преимущества и недостатки бизнеса

Как и в любом деле, сдача личной или арендованной квартиры посуточно, имеет свои преимущества и недостатки.

К первым можно отнести:

Быструю окупаемость.
Практически постоянный контроль состояния жилплощади.
Высокая востребованность.
Необязательное оформление ИП.
Небольшие вложения (при условии хорошего исходного состояния квартиры).

К недостаткам, пожалуй, можно отнести только риски, которые появляются в случае сдачи квартиры без соответствующих документов.

Посуточная сдача квартир в качестве бизнеса является хорошим дополнительным доходом, но при этом имеет свои подводные камни. Чтобы сберечь не только свои денежные средства, но и имущество, сдаваемое в аренду, необходимо четко представлять, с чего начинать бизнес, какие риски могут существовать, для какого контингента подойдут данные услуги.

С чего начать бизнес

Прежде чем начать строить бизнес на аренде квартир, необходимо выяснить следующие моменты:

Имеется ли в наличии жилая площадь, которую можно сдавать посуточно. Если квартира в собственности, то нужно быть готовыми к тому, что в ней будут проживать посторонние люди, которые могут нанести вред имуществу.
Можно снять квартиру и сдавать ее в аренду иным лицам. Такой бизнес будет считаться субарендой квартир. В этом варианте нет дополнительных рисков и затрат, на первых порах можно сразу выяснить, получится строить бизнес или нет.

Чтобы начать развивать бизнес на посуточной аренде квартир, следует составить примерный бизнес-план, который поможет выстроить четкое понятие, с чего начать. В этом документе определяются следующие моменты:

Выяснить, какая квартира будет сдаваться, – своя или взятая в аренду.
При необходимости провести косметический ремонт.
Обставить жилую площадь мебелью.
Запастись комплектами сменного постельного белья, полотенцами.
Определиться, какой категории граждан будет сдаваться помещение (например, только семейным парам или гражданам, находящимся в командировке).
Для подачи объявления о сдаче квартиры посуточно нужно сделать хорошие фотографии и составить описание жилой площади.
Готовое объявление следует подать в газеты, интернет, можно создать собственный сайт или страничку в соцсетях.

Особенности и возможные проблемы

Решив строить бизнес на сдаче квартир посуточно, следует понимать, что могут возникнуть определенные риски.

На практике еще не было судебного рассмотрения дел, где в качестве ответчика привлекалось бы лицо, которое организовало бизнес по аренде квартир и не прошло регистрацию как ИП.

В чем плюсы оформления бизнеса через ИП:

В случае возникновения конфликтных ситуаций можно доказать, что все действия производились в законном порядке.
Регистрация в качестве ИП дисциплинирует ведение документальной отчетности, а, значит, все бумаги начиная от договоров и заканчивая чеками будут оформлены надлежащим образом.

Из этого следует, что любые претензии к постояльцам будут документально подтверждены. Это даст несомненный плюс в суде, если конфликт дойдет до судебного рассмотрения.

В чем состоит прибыль

Если у вас есть жилая площадь, и она попросту простаивает, стоит задуматься про бизнес на аренде квартир. Выбирайте вид сдачи квартиры и зарабатывайте!

♦ Капитальные инвестиции: от 20 000 руб. (при наличии квартиры).
♦ Окупаемость: 8-12% доходности в год (в целом – от 10 лет).

Если у вас есть собственная жилая площадь или вы рассматриваете вариант с покупкой по ипотеке, стоит задуматься про бизнес на сдаче квартир .

Это позволит окупить расходы на покупку, а также заработать «сверху».

Существует два варианта сдачи – кратковременная (посуточно) и долгосрочная.

У каждого из них есть свои достоинства и подводные камни.

Сказать однозначно какой вариант предпочтительнее нельзя.

Выбор вы должны будете сделать самостоятельно, оценив все аргументы.

Аренда посуточно или долгосрочно: что выбрать?

Идея бизнеса на долгосрочной аренде жилья стара как мир.

Кроме того, квадратные метры можно сдавать не только для проживания, но и для офисов.

Съем на короткий срок тоже только набирает обороты. Прежде всего, из-за высоких цен в отелях.

В некоторых ситуациях проживание в, казалось бы, дешевых хостелах все же обходится дороже снятой квартиры.

Но при этом человек получает возможность самостоятельно распоряжаться пространством, своим графиком, готовить себе привычную еду на кухне. И, вообще, можно чувствовать себя как дома.

Положительные стороны бизнеса

Негативные моменты бизнеса

Как начать бизнес на аренде квартир?

Если вы проанализировали все доводы и решили, что сдача квартир долгосрочно или посуточно – это ваш вариант для бизнеса, вам стоит проверить жилье на соответствие требованиям.

На стоимость квартиры влияет, прежде всего, её расположение.
Чем ближе к станциям метро, центру, основным транспортным узлам – тем больше можно за неё просить.
Расположение на первом этаже считается недостатком при сдаче метров для проживания.
Но вот для офисов – это основное преимущество.
Набор, которым нужно укомплектовать квартиру для сдачи посуточно обширный.
Сюда входят полотенца, элементарный набор посуды, из техники приветствуется фен, микроволновая печь, утюг, стиральная машина.
Если люди заселяются надолго, предполагается, что уют они устроят себе уже сами.
Квартира для краткосрочной аренды должна постоянно находиться под вашим контролем.
Вы обязаны следить за чистотой, наводить порядок перед каждым заездом, регулярно стирать текстиль, пополнять запасы расходных средств (пакетированный чай, сахар, мусорные пакеты, туалетная бумага).
Аренда для офисов часто предполагает, что от вас нужен абсолютный минимум – стены, окна, дверь и проведенные водопровод и канализация.

Анализ потенциальных клиентов

Интересный факт:
Занятия музыкой более двух часов в день неприемлемы по отношению к соседним квартиросъемщикам и приравниваются к шуму - таковы в Германии законы, регулирующие аренду жилья.

Для долгосрочной аренды круг потенциальных клиентов бизнеса довольно широкий. В общих чертах его можно представить, как платежеспособные люди 18-30 лет.

Что касается съема квадратных метров для офисов – тут демография также обширна.

Собственно, пол и возраст съемщиков в таком случае не будет иметь особого значения. Главное, это род их занятия – предпринимательская деятельность.

А вот что касается бизнеса на аренде посуточно, можно выделить четыре основные категории:

Какие подводные камни имеет бизнес квартиры посуточно?

Как правило, при подписании договора аренды, у съемщиков берут паспортные данные – просят сделать ксерокопию или просто фотографируют странички (при краткосрочной аренде).
Но законодательство гласит, что делать это запрещено.
А если принимать другой, менее важный документ, риск оказаться обманутым или с поврежденным имуществом возрастает еще больше.
Чтобы заслужить хорошую репутацию и иметь регулярный поток клиентов, вам постоянно нужно вкладываться.
В уборку, стирку, улучшение жилищных условий и решение различных проблем.
Это нужно учитывать еще при принятии решения о сдаче квадратных метров.
Тяжело контролировать то, насколько прилично будут вести себя жильцы.
Шумная «гулянка» может обернуться проблемами с соседями и дополнительными затратами на уборку и даже ремонт.
Вообще, жильцы старых домов обычно довольно критично настроены к квартирам, в которых постоянно появляются новые люди.
Это особенно опасно, если вы сдаете жилье в аренду на не совсем законных обстоятельствах.
Если вы решили не прибегать к услугам агентства-посредника, вероятность простоя квартиры увеличивается.
Но даже риелтор, которому вы будете платить в среднем 20% комиссии, — это не гарантия регулярного притока жильцов.
Дополнительно придется давать рекламу, а это еще одна статья расходов.
Самый крупный подводный камень – это риск мошенничества.
Разумеется, он существует в любой сфере.
Но при сдаче жилья в аренду особенно высокий.
Тем не менее не стоит ориентироваться на худшие ситуации.
Достаточно сохранять бдительность и осторожность.

Если вы только собираетесь приобрести квартиру, чтобы ее сдавать и на этом зарабатывать,

для успешной и выгодной покупки:

Бизнес нужно знать изнутри.
Если вы ни разу не арендовали квартиру, сложно будет понимать, как эффективно сдавать свою.
Можно снять жилье на день-два в своем же городе и сыграть роль «тайного покупателя».
Оцените, какие цены являются средними и как ведут себя арендодатели.
Если вы планируете взять квартиру в ипотеку специально, чтобы сдавать квартирантам, от этой мысли сейчас лучше отказаться. Нынешние условия экономической нестабильности могут сыграть с вами злую шутку.
Кроме того, переплата получается слишком крупной.
Без страховки квартиры никаких дел начинать не стоит.
Особенно это касается краткосрочной аренды площади.
Если загрузка квартиры стала регулярной, имеет смысл делегировать стирку в прачечную или .
Это дополнительная трата, но большая экономия времени.
Не стесняйтесь задавать вопросы потенциальным жильцам, поговорите с ними, присмотритесь внимательнее.
По нескольким разговорам сложно понять, что за человек перед вами.
Но частенько получается отсеять самых подозрительных и неадекватных.
Настройте себя на то, что звонки в «неприличное» время станут для вас нормой.
И есть вероятность, что вам не раз предстоит приезжать по звонку к арендаторам, чтобы решать какую-то проблему.
Если вы не готовы к этому, возложите обязанности «на плечи» агентства.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что специфический бизнес сдача квартир в аренду – это не «золотой» билет.

В любом случае придется вкладывать свои усилия в его развитие постоянно. Тогда заработок будет более-менее солидным.

Или же делегировать решение всех вопросов агентству по недвижимости.

В этом случае вам придется забыть про высокие заработки, ведь вам придется отдавать немаленькую комиссию.

Но если квадратные метры есть и вам по какой-то причине не нужны, куда разумнее сдать их для поселения или офисов, а не оставлять простаивать просто так.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Такой вопрос задают себе сотни людей, не зная с чего начать бизнес по аренде квартир. Многие считают, что это легко, но это неправда. Как и в любом деле, здесь нужно пахать. Это — не кнопка «бабло», а серьезный бизнес, требующий качественного подхода.

Как создать свой бизнес по сдаче квартир посуточно?

Ранее мы уже описывали несколько способов позволяющих заработать на недвижимости. Ознакомиться с ними можно в этой . Сейчас давайте поговорим, как строится бизнес по сдаче квартир посуточно.

ВНИМАНИЕ!!!

Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе , оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» .

Не ждите - запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.

Аренда жилья, как бизнес процветает во всем мире. Разница будет заключаться лишь в законодательстве стран. Соответственно, и в прибыли где-то больше, где-то меньше. Но то, что бедствовать не придется, это 100%.

Привлечение банковского капитала – ипотека

Посуточная аренда жилья, единственный бизнес, позволяющий, получать прибыль с ипотеки в данном сегменте. Месячная аренда принесет убыток или выйдет в ноль. Это достаточно легко рассчитать на любом банковском сайте. Зная расценки в своем регионе.

Конечно, бывают исключения, например, у предпринимателя есть свой участок земли в нескольких км от города. Он берет ипотеку и строит дом на 8-10 квартир-студий. Если город большой, то месячная аренда принесет прибыль с учетом всех расходов.

Данным способом пользуется большое количество организаций, имеющих свой бизнес по сдаче квартир посуточно или частных риелторов.

Здесь, казалось бы, все просто. Снимайте квартиру на месяц, сдаете ее каждый день. Но на самом деле есть множество подводных камней, которые сведут вашу прибыль к нулю.

Например, если не предупреждать владельцев о том, что собирайтесь заниматься сдачей их недвижимости посуточно, можно получить судебный иск, который принесет убыток.

Работайте максимально честно с владельцами недвижимости и тогда неприятности вас не коснутся.

Многие считают, что жилье должно располагаться в перспективных местах у метро или крупных транспортных развязках, но на самом деле, оно должно располагаться в 20-30 минутах ходьбы от вашего дома. Если вы будете постоянно опаздывать на встречу с клиентом, то, скорее всего, повторно он к вам не обратится. Учитывайте этот момент.

Лучше поищите объекты в своем районе и транспортная развязка здесь неважна. Люди готовы отдавать вам деньги, даже если жилье находится на самой окраине города.

Покупая квартиру, обращайте внимание, можно ли ее переделать так, чтобы увеличить количество арендаторов. Например, если в комнате два окна, и они располагаются далеко друг от друга, возможно, ее разделить пополам и сделать два входа.

Таким образом, вы увеличите свою прибыль, сдавая жилое помещение сразу двум разным людям. Поверьте, клиенты найдутся. Это могут быть командировочные или компании из нескольких человек.

Этот способ идеально подходит и для ежемесячной сдачи жилья.

Начиная свой небольшой бизнес по сдаче квартир посуточно, не гонитесь за всеми клиентами сразу. Старайтесь выяснить цель снятия жилья. Это поможет избежать множества проблем. Например, очень часто квартиры пытается снять молодежь для шумных вечеринок.

Вся прибыль от такого мероприятия уйдет на уборку и мелкий ремонт. Как вы догадались, может привести к серьезному ущербу. Если квартира в субаренде, вы легко можете потерять ее, плюс возместить все из своего кармана.

Курить в квартире нельзя, это общее правило всех арендодателей. Сделайте бумажные таблички и наклейте их в квартире. Заранее предупредите об этом въезжающих.

Телефоны экстренных служб вашего города также должны быть прописаны на отдельном листке и наклеены на стену в коридоре или кухне. Сюда же относится и пароль к доступу в интернет.

Договоры везде стандартные, их можно легко скачать в сети. Обязательно делайте опись имущества находящегося в квартире. После окончания срока аренды, все должно быть на своих местах. Вещи должны быть убраны, а посуда помыта.

Всегда берите залог равный одному дню проживания. Например, если гости потеряют ключи с них надо удержать сумму изготовления дубликатов.

Залог мотивирует людей соблюдать ваши правила.

Покупка мебели, белья и уборка

Не ставьте в квартиру дорогие вещи или аппаратуру. Все должно быть современным и недорогим. Кровать телевизор и даже сантехнику, можно купить б/у. Поверьте, людям которым необходимо переночевать абсолютно все равно, главное, чистота.

Бизнес по сдаче квартир посуточно подразумевает серьезную уборку. Делать ее можно самому или обратиться в специальную клининговую фирму. Белье обязательно должно быть чистое и запечатанное в целлофан, как в поезде. Таки услуги предоставляет любая прачечная.

Недвижимость никогда не обесценится. Да, будут ценовые спады, рынок немного просядет, но так было во все времена. Жилье является железобетонной инвестицией в прямом и переносном смысле. Оно всегда рентабельно и подстраивается под стоимость денег.

Например, произошла инфляция и после перерасчета квартиры подорожали на новый процент. Единственный минус жилых объектов, это их стоимость. Необходимы серьезные капиталовложения. Плюс маржа не такая высокая, как в других бизнесах или вложениях.

Исключением является коммерческая недвижимость, которая способна окупать себя за два года. Но здесь решающую роль играет местоположение либо сами объекты:

склады;
офисы;
торговые площади;
помещения автосервисов и т. д.

Жилая собственность окупается гораздо дольше, но дает стабильный доход и подстраивается под общий рынок с учетом любых колебаний денежных потоков.

Как строят бизнес по сдаче квартир? Ищем клиентов

Завершая наш небольшой обзор импровизированного бизнес-плана по аренде квартир, хотелось бы отметить, что все условия для клиента должны быть прозрачны и обговорены заранее. Это поможет избежать неприятностей в дальнейшем.

Видео — сдача квартир посуточно от учеников Наташи Закхайм:

Рентабельность бизнеса сильно зависит от региона. В отдельных городах конкуренция в посуточной аренде очень высокая, крупные игроки могут иметь в управлении до 50 квартир и за счет рекламы вытесняют мелких предпринимателей.

Основные клиенты — командировочные и туристы. Они считаются и самыми «не проблемными». Другое дело — местные жители, молодежь и веселые компании, арендующие квартиру не для благих целей. Таких клиентов следует избегать, или в разы повышать оплату.

Основной сезон — весна и осень. Спад же наблюдается в летнее время. Это правило не распространяется, пожалуй, только на курортные города, где основной сезон в посуточной аренде — теплое время года.

Условия заселения квартир клиентами

Дабы избежать проблем и споров с клиентами по поводу времени заезда-выезда, устанавливаются так называемые гостиничные сутки. Это когда клиент заселяется после 13 часов дня, а выезжает до 12 часов следующего дня. За ранний заезд должна взиматься дополнительная плата и с учетом того, что квартира — свободна. Поздний выезд — максимум до 18 часов с оплатой с 12 часов дня. Далее, если клиент не выехал, оплата должна идти как за целые сутки. То есть, даже если клиент заехал в 22:00, то сутки ему засчитываются до 12 часов следующего дня. Другими способами порядок не навести.

Пошаговый план открытия посуточной аренды квартир

Нормальный бизнес начинается, когда в распоряжении предпринимателя не менее 5 квартир. При чем разного класса — эконом, бизнес и элитные квартиры. Чтобы по возможности не упускать ни одного клиента.

Заполучить во владение несколько квартир — не простая задача. Многие задаются вопросом, а почему бы не взять ипотеку под данное дело. Данная идея не совсем подходит с точки зрения бизнеса. Во-первых, взять ипотеку не так-то просто. Необходим первоначальный взнос и лицо, на которого будет оформляться ипотека. При этом, необходимо предоставить справку об официальных доходах — 2НДФЛ, которые должны быть значительно выше (50% и более), чем проценты по кредиту. Во-вторых, банку придется платить большой процент по ипотеке. С учетом налогов и прочих расходов доход от посуточной аренды получится совсем уж смешным. Ну и в-третьих, владельцем такой квартиры будет лицо, на которого оформляется кредит, и хорошо, если это будет близкий родственник. В противном случае, отношения с собственником жилья, в будущем, могут быть совершенно не предсказуемыми.

Поэтому оптимальный вариант при отсутствии собственности — субаренда жилья. Найти желающих заключить подобный договор очень не просто. Для не опытных — практически не решаемая задача. Важно заинтересовать владельца квартиры не только финансового. Первое что беспокоит хозяина — сохранность его имущества, так как многие полагают, что посуточная аренда сильно вредит состоянию квартиры. И здесь важно убедить владельца в том, что в жилье будет сделан капитальный ремонт, что за ним будет проходить тщательный ежедневный уход и посетители будут только порядочные. Дополняя свой диалог тем, что долгосрочная аренда ни чем не лучше, так как постоянные жильцы тоже бывают разные — они то, как раз в меньшей степени следят за состоянием квартиры.

Серьезный бизнес, как правило, не обходится без государственной регистрации. Если с одной-двумя квартирами еще как-то удается работать «в черную», то с укрупнением бизнеса регистрация обязательна. Тем более, что юридический статус удобен и многим клиентам, осуществляющих оплату безналичным расчетом. Здесь подойдет регистрация как обычного индивидуального предпринимательства, так и регистрация ООО (юридического лица). Что лучше — читайте в статье: ИП или ООО .

Какую систему налогообложения выбрать

Теперь о налогах. С 2012 года предприниматель волен сам выбирать по какой системе ему работать: УСН, ЕНВД или купить патент. Самой оптимальной системой налогообложения «посуточного бизнеса» является патентная система. Это когда предприниматель осуществляет единовременную оплату налога (покупает патент) и работает спокойно 365 дней. Однако в каждом конкретном регионе могут быть свои расценки и условия. Можно рассмотреть вариант и с выбором упрощенной системы налогообложения (УСН), 6% от выручки или 15% от прибыли организации. ЕНВД же, по словам предпринимателей, не совсем выгоден для бизнеса на посуточной аренде квартир.

Если предприниматель решил работать в «белую», то помимо основной системы налогообложения, необходимо платить и налог на прибыль владельца квартиры (НДФЛ) — 13% от дохода в месяц. Если, конечно, бизнесмен является субарендатором и это обговорено договором с владельцем. В противном случае, владелец сам должен платить данный налог.

Финансовый расчет

Приведем пример. Допустим, выручка от сдачи квартиры в месяц составила 30 тыс. рублей. Мы применяем УСН 6% от выручки, значит налог составит — 1800 рублей. За аренду квартиры владельцу мы платим 5 тыс. руб., отсюда НДФЛ (13%) составит — 650 рублей. Общий размер налогов составит: 1800+650 = 2450 рублей.

На этом расходы не заканчиваются. Есть еще и внебюджетные фонды — ПФР и ФСС, куда предприниматель за год уплачивает страховые — чуть более 17 тыс. рублей (2014 год), если его годовой доход не превышает 300 тыс. руб. Если же доход превышает 300 тыс. руб., то к 17 тыс. нужно прибавить 1% от дохода, превышающего 300 тыс. руб. Общая сумма страховых, при этом, не может превышать 129 916, 80 рублей в год.

По словам практиков, у данного бизнеса немало трудностей. При чем они начинаются с самого старта. Самая первая трудность — подбор квартир. Здесь начинающего бизнесмена ждет общение с непрофессиональными агентствами по недвижимости, с хозяевами квартир, которые боятся посуточной аренды, или повышающие стоимость аренды на 50-60%. И даже, если квартиру удается таки заполучить появляются другие проблемы, такие как недовольные соседи, неадекватные председатели ТСЖ, не желающие видеть «гостиницу» в своем доме и другие личности. Самая же большая головная боль — это клиент. Здесь вас ждут люди, торгующиеся из-за 100 рублей, не выполняющие условия проживания, бронирующие, а потом «кидающие» и т. д. Так что, при всей своей прибыльности, легким хлебом дело не назовешь. В прочем, везде нужен грамотный подход и желание трудится — и не так будет страшен черт, как его молюют.

Главная > НК РФ