Добросовестный приобретатель имущества: как происходит признание. Добросовестный приобретатель недвижимого имущества Добросовестность приобретателя имущества по сделке

При совершении сделок с любым имуществом существуют риски различного характера. А при покупке недвижимости – их наличие тем более актуально, ведь квартира – покупка весьма дорогостоящая. Возникновения ситуаций, при которых покупатель будет вынужден доказывать добросовестность своего приобретения и защищать нарушенные права, не избежать. Даже если при совершении сделки купли-продажи он являлся таковым. В данной статье расскажем, как поступать в подобных случаях и отстоять нарушенные интересы.

Кто такой добросовестный приобретатель

О добросовестном приобретателе вообще ведется речь в нормах ГК РФ. Правда, прямой формулировки этого понятия там нет, но проанализировав указанную норму, можно обозначить понятийный смысл такого термина.

Итак, добросовестный приобретатель – это та сторона сделки, которая на момент приобретения имущества не знала и знать не могла об отсутствии у продавца прав на его отчуждение (т.е. продажу).

Другими словами, в рассматриваемом случае недвижимость приобретается не у собственника, который лишился квартиры помимо своей воли, а у совсем иного, не обладающего правами на нее лица. При этом покупателю об этом ничего не было известно и он добросовестно заблуждался относительно того, кто является истинным владельцем квартиры.

Стоит акцентировать внимание на том, что если имущество приобретено безвозмездно (например, подарено), то настоящий собственник всегда имеет право истребовать его обратно. Даже если новый собственник является добросовестным. Если же переход права собственности носит характер возмездный (к примеру, покупка), то в требовании об аннулировании новых прав собственности может быть отказано.

Ситуации, когда права добросовестного приобретателя нарушаются

Как правило, вопрос о защите прав добросовестного приобретателя имущества встает уже после совершения сделки по приобретению недвижимости. Т.е. когда покупатель полностью расплатиться с недобросовестным продавцом. Вот тут-то и начинают всплывать неприятные факты.

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее - т.е. неправомочным Продавцом .

Такое возможно, например, когда квартира продается по , или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно , когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и (из-за ошибок в оформлении документов, например ). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз - настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием Покупателя (так называемый «виндикационный иск» ), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования , заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец ), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец ), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру ). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены ).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие - добросовестный приобретатель , которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной ), то понятие добросовестный приобретатель - не применяется.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя

Когда квартира продана неправомочным Продавцом , то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия ). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения» . Это называется - Откроется в новой вкладке.">виндикация .

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у (Откроется в новой вкладке.">ст. 302 ГК РФ).

А именно - если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника . В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным . В том числе - если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию , а Откроется в новой вкладке.">реституцию - то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу - квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая , что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно !

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.167 ГК РФ). В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки - т.е. не интересовался данными государственного реестра недвижимости (не заказывал ), не имеет на руках копий или .

И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный» , и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации ), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ . Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить.

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения , бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли , а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры. В частности - проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. приобретения права ), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа - Росреестра (см. ).

Если по данным выписки из реестра видно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны , или текущее Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным .

Вывод: собирая информацию и документы на покупаемую квартиру, и действуя без злого умысла, Покупатель обеспечивает себе «алиби» добросовестности , которое позволяет ему снизить опасный риск применения виндикации , в случае, если окажется, что Продавец (в т.ч. мошенник ) не имел правомочий для продажи квартиры.

Поэтому крайне важно, помимо проверки документов на квартиру, провести проверку самого Продавца на предмет его прав и полномочий на продажу квартиры. Как это делается, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для вторичного рынка - .

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли , а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации .

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных покупателей недвижимого имущества (см. подробности ), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску . Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором понятие «добросовестный приобретатель» защитило Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения ):

"При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель - Прим. ) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя ".

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о . Здесь действует «общий срок исковой давности» - 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

В ходе хозяйственной деятельности организации могут покупать оборудование, станки, машины и прочие необходимые объекты. Но не всегда контрагенты действуют добросовестно. Предположим, компания купила какое-либо имущество. Со временем выяснилось, что оно было продано незаконным владельцем. Объявляется законный собственник и заявляет о своих правах. Что делать в такой ситуации? В октябре текущего года на заседании Президиума ВАС РФ обсуждался проект информационного письма "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения". Высшие судьи попытались обобщить обширную и противоречивую арбитражную практику по данному вопросу. Мы тоже решили разобраться.

Итак, фирма приобрела некую вещь, не подозревая, что продавец не является собственником. Законный владелец заявляет свои права. На практике подобные ситуации разрешаются по-разному. В одних случаях имущество подлежит возврату, в других - нет. Давайте выясним, как отстоять свои права на приобретение.

Кто он, добросовестный приобретатель?

В гражданском праве при освещении положений о защите права собственности дается определение добросовестного приобретателя. Это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

В статье выделяются два основания признания добросовестности покупателя. Во-первых, имущество должно быть приобретено по возмездной сделке. Во-вторых, покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником.

Пленум ВАС РФ в п. 24 постановления от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" выделяет три условия, при наличии которых приобретатель не может быть признан добросовестным:

• к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц;
• покупатель знал об этих притязаниях;
• эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В судебной практике встречаются ситуации, наглядно демонстрирующие применение данных положений. Один из примеров подобных дел приведен в проекте информационного письма ВАС РФ от 23.10.2008 (далее - проект информписьма).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском об истребовании холодильной камеры из незаконного владения общества. В обоснование заявленных требований истец пояснил, что холодильная камера, принадлежащая ему на праве собственности, была передана им организации по договору аренды. Через некоторое время арендатор продал спорное оборудование ответчику. Поскольку организация не имела права отчуждать названное имущество, общество является незаконным владельцем. При защите своего права ответчик ссылался на свою добросовестность и возмездность сделки. Приобретенная холодильная камера обществом была оплачена. Суд первой инстанции согласился с ответчиком и отказал в удовлетворении иска.

Однако апелляционный суд, куда обратился предприниматель, указал, что оплата была сделана после того, как общество получило копию искового заявления по настоящему делу. То есть к моменту оплаты приобретатель уже знал о том, что на оборудование претендуют третьи лица. Суд указал: при установлении возмездности сделки необходимо обращать внимание не только на факт заключения возмездного договора, но и на факт его исполнения. Поэтому суд апелляционной инстанции отменил принятое решение и иск удовлетворил. Основанием послужило то, что к моменту оплаты ответчик уже не являлся добросовестным.

Предъявил доказательства - владей имуществом!

При возникновении спорной ситуации бремя доказывания ложится на каждую из сторон спора. Собственник доказывает, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому было передано, против их воли. Покупатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и при этом не знал и не мог знать, что вещь ему продал тот, кто не имел права на ее отчуждение.

На практике встречается немало примеров, наглядно демонстрирующих данные положения (определение ВАС РФ от 03.04.2008 N 4189/08; определение ВАС РФ от 03.07.2008 N 7757/08; определение ВАС РФ от 06.03.2008 N 2322/08; постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 3605/08 и др.).

Остановимся на некоторых из них.
Предприятие обратилось с иском об истребовании нежилых зданий из незаконного владения общества "Гидрострой" и о признании недействительным договора купли-продажи названных зданий, заключенного между компанией "Сити Инвест Строй" (продавец) и обществом "Гидрострой" (покупатель). Предприятие утверждало, что договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между ним и "Сити Инвест Строй", был признан постановлением суда по другому делу недействительным. Ответчик при защите ссылался на то, что он является доб-росовестным приобретателем данного имущества, так как оплатил его и за ним зарегистрировано право собственности.

Статья 302 ГК РФ . Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций приняли сторону добросовестного приобретателя (общества "Гидрострой"). Суды пришли к выводу, что имущество было передано на реализацию по воле лица, владеющего им на праве хозяйственного ведения. Общество "Гидрострой" является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку оно не знало и не могло знать, что сделка, заключенная "Сити Инвест Строй" с истцом, впоследствии будет признана недействительной (определение ВАС РФ от 17.04.2008 N 4409/08 ).

ОАО "Машиностроительный завод "Маяк" (далее - завод) обратилось в суд с иском к ООО "ТНП-16" об истребовании здания из чужого незаконного владения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ЗАО "Маяк ТНП" (далее - общество), передавшее здание ООО "ТНП-16". Завод аргументировал свои требования тем, что договор купли-продажи здания, заключенный между ним и ЗАО "Маяк ТНП", признан недействительным как заключенный от имени продавца лицом, не обладающим полномочиями на это.

Ответчик в доказательство своей добросовестности сообщил, что спорное здание было внесено обществом в его уставный капитал. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке раньше, чем договор купли-продажи между заводом и обществом признан недействительным. В удовлетворении иска заводу было отказано. Суд признал ответчика добросовестным приобретателем, поскольку он не знал и не мог знать о признании договора купли-продажи недействительным. Довод заявителя о том, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, не был им доказан (определение ВАС РФ от 16.04.2008 N 5364/08 ).

Но не всегда суд встает на защиту добросовестного приобретателя.
Арбитры примут сторону законного собственника, если последнему удастся доказать, что ценности действительно выбыли из его владения против его воли. Подтверждением является следующее дело. ЗАО "НПО "Стромэкология" (далее - объединение) спорило с ООО "Интра-Джус" (далее - общество) также об истребовании из его незаконного владения объектов недвижимости.

Объединение ссылалось на то, что спорное имущество выбыло из владения помимо его воли, поскольку общее собрание акционеров не принимало решения о продаже данных объектов.

Ответчик настаивает на своей добросовестности.
При рассмотрения дела суд установил, что между объединением (продавец) и ООО "Классик-Миг" (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства. Решением арбитражного суда этот договор признан недействительным как крупная сделка по отчуждению имущества, совершенная с нарушением Федерального закона "Об акционерных обществах". Было выявлено, что общее собрание акционеров действительно не принимало решения о продаже спорного имущества. Несмотря на это, ООО "Классик-Миг" продало ООО "Интра-Джус" спорные объекты. В результате сделку купли-продажи между ООО "Классик-Миг" и ответчиком суд признал ничтожной, поскольку при ее совершении ООО "Классик-Миг" не являлось собственником спорного имущества и не обладало полномочиями по распоряжению им. Наличие у истца права собственности на недвижимость до совершения договора купли-продажи сторонами не оспаривается и подтверждается документами.

Поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, оно может быть истребовано им и от добросовестного приобретателя, констатировали судьи. На основании этого право собственности ответчика на спорное имущество прекращено, объект подлежит возврату объединению с восстановлением его права собственности (постановление ФАС СКО от 01.08.2008 N Ф08-4001/2008 ).

Не во всех случаях признают добросовестным и приобретателя.
Так, ЗАО "Нева-Трейд" (далее - общество) обратилось в суд с иском к ООО "Вест" и ООО "Галион", Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании права собственности на здание, а также истребовании из незаконного владения ООО "Галион" указанного объекта недвижимости. Истец обосновал свое требование фактом признания договора купли-продажи между ним и ООО "Вест" недействительным.

Суд удовлетворил заявленные требования.
ООО "Галион" настаивало на добросовестности приобретения спорного здания у ООО "Вест". Однако суд в данном разбирательстве пришел к выводу, что спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Кроме этого, суд установил, что данные сделки купли-продажи совершены с незначительными промежутками по времени, интересы всех трех участников сделок (ЗАО "Нева-Трейд", ООО "Вест" и ООО "Галион") в регистрирующем органе представляло одно и то же лицо - акционер об-щества.

При таких обстоятельствах суд признал, что ООО "Галион" не может быть признано добросовестным приобретателем объекта, и, руководствуясь ст. 301, 302 ГК РФ, удовлетворил виндикационный иск общества (определение ВАС РФ от 11.02.2008 N 1246/08 ).

Как убедиться, что перед вами - законный владелец?

Чтобы обезопасить себя от возможных притязаний на купленное имущество со стороны третьих лиц, важно убедиться, что продавец действительно владеет им на законных основаниях. Для этого покупателю нужно предпринять дополнительную проверку юридической судьбы имущества.

Проще всего это сделать, когда речь идет о недвижимости. Ее оборот отражается реестром. Поэтому любой, кто намерен приобрести имущество, подлежащее госрегистрации, может получить необходимую информацию из ЕГРП в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно выяснить характер права продавца и основание его приобретения, определить предыдущих собственников, выяснить, нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли оно правами других лиц. Например, общество предъявило иск к организации об истребовании из ее незаконного владения нежилого помещения. В качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен индивидуальный предприниматель.

Истец указал, что ответчик купил помещение у предпринимателя. В момент приобретения недвижимости ответчиком сделка, на основании которой за предпринимателем зарегистрировано право собственности, оспаривалась в судебном порядке. По результатам рассмотрения дела она признана судом недействительной, применены последствия ее недействительности. Следовательно, предприниматель не является собственником имущества и не имел права его отчуждать, в связи с чем ответчик является незаконным владельцем.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на свою добросовестность. Дабы обезопасить себя, он обращался в ЕГРП, чтобы узнать, кто является собственником приобретаемого имущества. Ему были представлены сведения, согласно которым собственником помещения считался предприниматель. Суд первой инстанции поддержал общество (истца). Но апелляционная инстанция сочла, что решение подлежит отмене, а в удовлетворении требований общества должно быть отказано по следующим причинам.

Ответчик приобрел помещение у предпринимателя, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не доказал, что ответчик знал о том, что у последнего отсутствует право отчуждения спорного имущества.

Правда, в материалах дела указано, что ранее суд наложил запрет на регистрационные действия со спорным объектом. Но данный факт не свидетельствует, что организация должна была знать об этом. Кроме того, было доказано: в ответ на соответствующий запрос ответчика регистрирующий орган сообщил ему, что информация о наличии судебного спора в отношении помещения отсутствует.

Суд также отметил, что ссылка на незаконность действий регистрирующего органа, который осуществил регистрацию, несмотря на наличие судебного запрета, не имеет значения для разрешения настоящего спора. При этом истец вправе защитить свои права, выставив к регистрационному органу требования о возмещении убытков, причиненных ему такими действиями (проект информписьма).

Не забываем о сроках!

В соответствии с законодательством к виндикационным искам применяется общее правило о сроках исковой давности (поскольку специальных сроков не установлено). Напомним: ст. 196 ГК РФ закреплено, что общий срок исковой давности составляет 3 года. По общему правилу срок исковой давности начинает течь со дня, "когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права" (ст. 200 ГК РФ).

ВАС РФ (проект информписьма) указал, что применительно к виндикационным искам течение этого срока начинается со дня обнаружения вещи в чужом незаконном владении. Иными словами, не тогда, когда законный собственник узнал, что вещь пропала, а тогда, когда обнаружил ее у незаконного владельца.

Высшие судьи рассмотрели следующее дело.
В 2004 г. общество обратилось в суд с иском об истребовании медицинского оборудования из незаконного владения организации. Исковое требование мотивировано тем, что спорное оборудование, принадлежащее истцу на праве собственности, было украдено у него в 1997 г. Поэтому, по мнению общества, ответчик является незаконным владельцем и должен вернуть оборудование истцу.

Ответчик же утверждал, что о краже оборудования не знал и приобрел его у специализированной торговой компании. Кроме того, было указано на истечение срока исковой давности.

Истец с доводами ответчика по поводу пропущенного срока исковой давности не согласился. По его мнению, исковая давность по заявленному требованию не истекла, поскольку о нахождении оборудования у ответчика он узнал только в 2003 г. До этого момента заявитель не имел информации ни о месте нахождения оборудования, ни о лицах, в чьем владении оно находилось, и поэтому был лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Судьи первой и апелляционной инстанций в иске отказали в связи с истечением срока исковой давности. Ведь, как неоднократно пояснял сам истец, о краже спорного имущества он узнал в 1997 г. Следовательно, к моменту его обращения в суд исковая давность истекла.

Однако суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что защита права законного владельца невозможна до тех пор, пока ему не известен нарушитель - потенциальный ответчик.

Несмотря на то что собственник лишился своего имущества в 1997 г., срок исковой давности по требованию о его возврате начал течь с момента, когда истец узнал, что оно находится во владении ответчика. Поскольку довод истца о том, что имущество обнаружено им только в 2003 г., не получил надлежащей оценки, дело направлено на новое рассмотрение (проект информписьма).

Недавно произошел спор между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Карелия (далее - Управление) и Сбербанком. Управление пыталось истребовать здание из незаконного владения банка. Истец утверждал, что муниципальная администрация не должна была оформлять право собственности на спорное имущество. При рассмотрении дела в суде ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Суд пришел к выводу, что о нарушении права федеральной собственности истцу могло быть известно в 1999 г. (на момент регистрации права муниципальной собственности) или по крайней мере в 2001 г. - когда между Сбербанком и арендатором был заключен договор аренды части спорных помещений. Таким образом, срок исковой давности к моменту предъявления иска (август 2007 г.) истек (определение ВАС РФ от 17.07.2008 N 8173/08 ).

Обратите внимание: даже если владелец спорного имущества сменился, исковая давность по виндикационному иску продолжает течь, а не начинается заново (п. 14 и 15 проекта информписьма).

Спорное имущество - предмет залога

Спорная ситуация может возникнуть и в случае, если выяснится, что вещь, купленная добросовестным приобретателем, обременена залогом. Иными словами, если окажется, что продавец имущества, прежде чем продать, заложил его.

Как известно, залог - это способ обеспечения обязательств должника (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем). Если должник не исполнит свои обязательства (например, не погасит сумму выданного кредита), залогодержатель имеет право "получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества" (ст. 334 ГК РФ). Заложенное имущество остается у залогодателя, если договором не предусмотрено иное (ст. 338 ГК РФ). Залогодатель сохраняет право распоряжения таким имуществом, но с определенными ограничениями. В п. 2 ст. 346 ГК РФ указано, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или в безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Статья 353 ГК РФ говорит о том, что в случае перехода права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. При этом "правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное". Таким образом, получается, что залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество даже в случае, если оно куплено лицом, которое не знало о том, что данная вещь обременена залогом.

Так, суд удовлетворил требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество, которое залогодатель продал третьему лицу. Завод предоставил банку часть своего имущества по договору залога. Заложенное имущество осталось на территории собственника. Во время действия данного договора завод обанкротился. В ходе проведения процедур банкротства судебный пристав-исполнитель изъял имущество завода, в том числе заложенное, и реализовал его на публичных торгах. Заложенное имущество было куплено обществом, при этом судебный пристав не уведомил его, что приобретаемые им объекты обременены залогом.

Банк как залогодержатель и взыскатель по исполнительному производству не принял надлежащих мер по защите своих интересов, хотя знал (или должен был знать) о наличии указанных обстоятельств.

Судьи установили, что вырученные от реализации заложенного имущества деньги израсходованы на погашение задолженности завода перед кредиторами первой и второй очереди, требования которых возникли после заключения договора залога . При этом требования банка как залогового кредитора не были исполнены. Между тем требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества банкрота, удовлетворяются преимущественно перед кредиторами третьей очереди (к которым и относится банк). Исключение составляют обязательства перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога (п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве ).

При таких обстоятельствах принадлежащее банку право залога на спорное имущество не прекратилось ни по одному из оснований, предусмотренных законом. Это право сохранилось и при переходе права собственности на имущество к обществу в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ. На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор имел право обратиться с требованием о взыскании задолженности.

В результате судьи решили обратить взыскание на имущество (станки, оборудование), приобретенное обществом и находящееся в залоге у банка (проект информписьма).

А.В. Фоменко, юрист компании ООО "ЭНКА-ТЦ"

___________
1 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (документ размещен в системе ГАРАНТ).

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 12/2008, А.В. Фоменко, юрист компании ООО "ЭНКА-ТЦ"

• Как добросовестный приобретатель может взыскать причиненные убытки
  
• Допустима ли односторонняя реституция для неуправомоченного отчуждателя
  
• Когда договор купли-продажи с неуправомоченным отчуждателем является недействительным

На настоящий момент проблемы защиты прав добросовестного приобретателя не нашли универсального решения в действующем законодательстве. Одной из таких проблем является защита добросовестного приобретателя в случае истребования у него имущества собственником по правилам статьи 302 ГК РФ.

При решении данной проблемы нельзя игнорировать позицию Пленума ВАС РФ

и Пленума ВС РФ, выраженную в их совместном постановлении № 10/22 1 (далее - Постановление № 10/22), а также постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Добросовестный приобретатель может остаться без приобретенного имущества и уплаченных за него денег

Для начала следует напомнить, что согласно действующему гражданскому законодательству добросовестный приобретатель — это такой приобретатель, который возмездно приобрел имущество у некоего лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (ст. 302 ГК РФ).

Лицо, которое не имело права отчуждать имущество, принято называть неуправомоченным отчуждателем. В сфере оборота недвижимого имущества под неуправомоченным отчуждателем может пониматься лицо, право собственности которого не зарегистрировано в реестре прав на недвижимость. Разумеется, сюда не относятся лица, управомоченные на продажу недвижимости собственниками, право которых зарегистрировано.

Если добросовестный приобретатель возмездно приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в судебном порядке при условии, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, было утеряно собственником либо похищено у него). При удовлетворении судом такого требования добросовестный приобретатель остается без приобретенного имущества и без денежных средств, уплаченных в счет этого имущества. Не говоря уже об убытках, связанных с несостоявшимся приобретением имущества. Чтобы в полной мере восстановить имущественное положение добросовестного приобретателя, имевшее место до заключения договора с неуправомоченным отчуждателем, добросовестный приобретатель должен иметь возможность не только вернуть переданные неуправомоченному отчуждателю денежные средства, но и взыскать с него причиненные убытки.

Какие же способы защиты добросовестного приобретателя в такой ситуации предусмотрены законом? Прямо эта ситуация в действующем законодательстве не урегулирована. В доктрине и судебной практике предлагаются два основных способа защиты добросовестного приобретателя:

— применение последствий недействительности сделки (так называемое реституционное требование, ст. 167 ГК РФ);

— применение норм об ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя (так называемая ответственность продавца за эвикцию, ст. 460-462 ГК РФ).

Применение реституции к неуправомоченному отчуждателю может привести к еще большим убыткам

У применения последствий недействительности договора (реституции) как способа защиты добросовестного покупателя есть существенные недостатки.

Реституция носит двусторонний характер, и неуправомоченный отчуждатель вправе потребовать от добросовестного приобретателя отчужденное ему имущество, поскольку закон не ставит возможность предъявления требования о реституцииот управомоченности. То обстоятельство, что имущество уже было истребовано собственником у добросовестного приобретателя, согласно действующему законодательству не может служить препятствием для удовлетворения требования отчуждателя.

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом» (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Из этого положения вытекает, что отсутствие у стороны ничтожной сделки имущества в натуре не является основанием для отказа в реституции. Таким образом, добросовестный приобретатель, у которого имущество было истребовано собственником, предъявляя реституционное требование к неуправомоченному отчуждателю, рискует оказаться в положении, когда с него может быть еще взыскана и стоимость этого имущества.

Указанная проблема решается иногда путем применения односторонней реституции. Так, например, по одному из дел суд обязал отчуждателя вернуть приобретателю уплаченную им покупную цену, а также отказал отчуждателю в удовлетворении требования о возврате имущества от приобретателя, поскольку оно выбыло из его владения 2 .

Представляется, однако, что такой подход не имеет оснований в действующем гражданском законодательстве. Последнее знает одностороннюю реституцию только в случае совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности и при наличии умысла у одной из сторон такой сделки (ст. 169 ГК РФ).

Еще один существенный недостаток реституции как инструмента защиты интересов обросовестного приобретателя состоит в том, что реституционное требование позволяет добросовестному приобретателю взыскивать с неуправомоченного отчуждателя только покупную цену, но не убытки. Между тем убытки добросовестного приобретателя могут быть значительными.

Например, в результате существенного повышения цен на недвижимое имущество и необходимости осуществления в связи с этим дополнительных затрат на приобретение новой недвижимости и т.п.

Таким образом, использование реституции не гарантирует добросовестному приобретателю восстановления имущественного положения в полной мере и не позволяет взыскать убытки со своего контрагента неуправомоченного отчуждателя.

Признание договора купли-продажи недействительным лишает добросовестного приобретателя возможности взыскать убытки

Взыскание убытков, связанных с истребованием имущества у добросовестного приобретателя, возможно только при использовании правил об ответственности за эвикцию (ст. 461 ГК РФ).

Ответственность в нашем законодательстве рассматривается как договорная ответственность (ст. 460, 461 ГК РФ).

Внедоговорной ответственности за заключение неуправомоченным лицом договора по отчуждению имущества гражданским законодательством не предусмотрено, в отличие, например, от французского. Так, статья 1599 Французского ГК устанавливает, что «продажа чужой вещи является недействительной; она может дать основание для взыскания убытков, если покупатель не знал, что вещь принадлежит другому лицу».

Применима ли ответственность за эвикцию к неуправомоченному отчуждателю? Это будет зависеть от квалификации отношений между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, то есть от признания заключенного между ними договора купли-продажи действительным или недействительным, поскольку договорная ответственность может иметь место только при наличии договора.

Вопрос о юридической силе договора купли-продажи (применительно к недвижимости), продавец по которому в момент заключения договора не является собственником продаваемой вещи, ВАС РФ впервые затронул в Постановлении № 54.

Представляется, что в качестве частного случая такого договора можно рассматривать договор купли-продажи имущества неуправомоченным отчуждателем.

В пункте 1 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ нашло отражение различие между установлением обязательства в договоре (так называемый обязательственноправовой эффект сделки) и возникновением вещного права, в данном случае — права собственности (вещно- правовой эффект сделки).

«…Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него» (п. 1 Постановления № 54).

Из этого положения следует, что при соблюдении иных условий действительности договора купли-продажи недвижимости (отсутствие пороков воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки, наличие правоспособности и дееспособности у лиц, заключающих сделку, и т.д.) такой договор является действительным несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности продавца. Этот вывод, который может показаться исключительно теоретическим, имеет важные практические последствия для защиты добросовестного приобретателя, в частности, для взыскания убытков с неуправомоченного отчуждателя.

Отсутствие права собственности на проданное имущество не влечет признания договора недействительным

В судебной практике 3 уже давно распространена точка зрения, согласно которой договор купли-продажи вещи, заключенный неуправомоченным отчуждателем, является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

При этом нормой закона, которой не соответствует такой договор, ряд цивиистов 4 называет пункт 1 статьи 209 ГК РФ, согласно которому «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Однако, как представляется, указанное положение только закрепляет полномочия собственника, которые, что немаловажно, могут быть переданы другим лицам. Так, интересующее нас полномочие распоряжения, которое реализуется при отчуждении имущества, а значит, и так называемая распорядительная власть (власть распоряжаться субъективным правом) 5 , по общему правилу принадлежит собственнику.

В то же время, как известно, законом или договором распорядительная власть может передаваться другим лицам. Например, распорядительной властью в отношении чужого имущества обладает подрядчик - в отношении результатов выполненных работ при уклонении заказчика от их приемки (п. 6 ст. 720, ст. 738, 778 ГК РФ), хранитель - в отношении невостребованной в срок вещи, переданной на хранение (п. 2 ст. 899, ст. 920, п. 3 ст. 923 ГК РФ), ломбард - в отношении предмета залога (п. 5 ст. 358 ГК РФ). По договору распорядительная власть передается собственником комиссионеру, агенту, которые могут отчуждать вещь от своего имени.

Таким образом, в ГК РФ закрепляются случаи, когда несобственник вправе отчуждать имущество. Более того, в ГК РФ не содержится прямого запрета на заключение договоров об отчуждении чужого имущества, норм о признании их ничтожными. Хотя предпринимаются даже попытки признать договор с неуправомоченным отчуждателем оспоримой сделкой на основании статьи 174 ГК РФ (ограничение полномочий на совершение сделки) 6 . Однако данное правило неприменимо в нашей ситуации даже по аналогии, поскольку у неуправомоченного отчуждателя изначально нет никаких полномочий на отчуждение вещи и, следовательно, нечего превышать.

Так, утверждение, что договор между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем является недействительным, не находит подтверждения в действующем законодательстве.

Очевидно, отсутствие распорядительной власти должно привести к ничтожности отчуждения имущества. Вероятно, сторонники признания недействительным договора отчуждения с неуправомоченным отчуждателем исходят из необходимости наличия распорядительной власти отчуждателя при заключении договора.

Однако согласно ГК РФ договор купли-продажи, в том числе договор купли-продажи недвижимости, является обязательственным договором, который порождает обязательства передать имущество в собственность (у продавца) и обязательство оплатить имущество (у покупателя). Само право собственности в момент заключения обязательственного договора купли-продажи на покупателя не переносится, оно переносится в момент передачи имущества покупателю. Применительно к продаже недвижимости момент передачи имущества приравнивается к передаче недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности покупателя.

Представляется, что для заключения обязательственного договора по отчуждению имущества наличия такой распорядительной власти не требуется 7 . Здесь нужно согласиться с Д. О. Тузовым в том, что в обязательственном договоре отчуждатель только принимает на себя обязанность передать имущество. Поэтому ничто не мешает обязаться по такому договору и несобственнику 8 . Такой подход находит подтверждение в действующем гражданском законодательстве.

«Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара» (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Закрепленная в законе возможность продажи будущей вещи подтверждает мысль о том, что на момент заключения договора продавец может и не обладать правом собственности на отчуждаемое имущество. Как правильно отмечает Д.О.Тузов, в ситуации заключения обязательственного договора с продавцом-несобственником нельзя заранее сделать вывод о том, что к моменту исполнения договора продавец не приобретет имущество в собственность, то есть о первоначальной невозможности исполнения, влекущей ничтожность договора 9 .

Если же к моменту передачи вещи продавец не приобретет ее в собственность, то у него не будет распорядительной власти собственника, поэтому он не будет способен распорядиться правом собственности и перенести его на приобретателя. Как небезосновательно утверждает Д. О. Тузов, отсутствие распорядительной власти и, следовательно, правопреемства, является следствием известного принципа «никто не может передать другому права большего, чем сам имеет» 10 .

В пункте 1 Постановления № 54 говорится, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 551ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на такое имущество.

С неуправомоченного отчуждателя можно взыскать убытки, если виндикационный иск собственника будет удовлетворен

Таким образом, недействительной является передача имущества в силу отсутствия распорядительной власти у продавца. Что касается обязательственного договора по отчуждению

имущества, то его следует признать действительным, поскольку распорядительной власти на момент его заключения не требуется. А раз договор по отчуждению имущества является действительным, то это дает основание для применения ответственности за эвикцию продавца, неуправомоченного на отчуждение (ст. 460, 461 ГК РФ). Ответственность отчуждателя в данном случае вытекает из невыполнения договорной обязанности передать вещь, в том числе передать ее свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ).

Следует отметить, что и судебная практика признает возможность применения к неуправомоченному отчуждателю норм об ответственности за эвикцию в случае удовлетворения виндикационного иска собственника, а значит, и действительность договора с неуправомоченным отчуждателем (поскольку не может быть договорной ответственности при недействительном договоре).

«Правило, предусмотренное п. 1 ст. 461 ГК РФ, является прямым продолжением правовых норм, содержащихся в ст. 460 ГК РФ, которое применяется в случае изъятия товара у покупателя третьим лицом по так называемому виндикационному иску (ст. ст. 301, 302, 305 ГК РФ)» 11 .

Аналогичное разъяснение содержится в 43 пункте Постановления № 10/22.

Кроме того, признание обязательственного договора действительным, а передачи имущества — недействительной - единственный способ обеспечить баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя при наличии условий для удовлетворения виндикационного иска.

С одной стороны, в силу недействительности передачи имущества собственность не переходит к добросовестному приобретателю и собственник вправе истребовать свою вещь при наличии условий, предусмотренных статьей 302 ГК РФ. С другой стороны, на основании статьи 461 ГК РФ добросовестный приобретатель имеет право предъявить требования о возмещении понесенных убытков к неуправомоченному отчуждателю.

Сказанное, однако, не исключает в полной мере применения реституции в отношениях между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем: представляется, что реституцию следует применять как последствие недействительности передачи имущества.

Добросовестные приобретатели чаще защищают свои права в судах общей юрисдикции, нежели в арбитражных судах

На сегодняшний день дел в судах, по результатам которых имущество было истребовано у добросовестных приобретателей, несоизмеримо больше, чем дел, в которых добросовестные приобретатели используют для защиты правила об эвикции.

Из этого можно сделать вывод: добросовестные приобретатели, у которых собственник истребовал имущество, практически не обращаются в суды с исками к неуправомоченным отчуждателям о возмещении причиненных им убытков. Хотя суды прямо указывают, что правила об эвикции, предусмотренные статьей 461 ГК РФ, подлежат применению в случае истребования собственником имущества у приобретателя по виндикационному иску 12 .

Правила об эвикции значительно чаще используются для защиты добросовестных приобретателей в судах общей юрисдикции. Так, Московский городской суд указал, что исковые требования добросовестного приобретателя квартиры о взыскании убытков в размере, эквивалентном рыночной стоимости квартиры, удовлетворены правомерно. При изъятии собственником имущества у добросовестного приобретателя продавец обязан возместить добросовестному приобретателю понесенные им убытки 13 . Аналогичные выводы можно встретить и в других судебных актах судов общей юрисдикции 14 .

В завершение хотелось бы выразить надежду, что с учетом позиций Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ, упомянутых выше, в судах сформируется практика, позволяющая шире использовать правила об эвикции для защиты добросовестного приобретателя при истребовании у него имущества собственником.

Показательны в этом смысле выводы Восьмого арбитражного апелляционного суда, который, отказывая Министерству имущественных отношений Омской области в иске об истребовании земельных участков у добросовестного приобретателя, основывался в том числе и на отсутствии практической возможности у добросовестного приобретателя впоследствии взыскать убытки с неуправомоченного отчуждателя 15 .

Восьмой арбитражный апелляционный суд указал на право добросовестного приобретателя потребовать возмещения убытков у неуправомоченного отчуждателя, а также на то обстоятельство, что неуправомоченный отчуждатель был исключен из единого государственного реестра юридических лиц.

В связи с указанными обстоятельствами суд решил, что удовлетворение требований в такой ситуации лишает добросовестного приобретателя законного права потребовать возмещения убытков с неуправомоченного отчуждателя, поскольку последний не существует в качестве юридического лица.

_________________________________

1. Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

2. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 по делу № А13-14944/2005-06.

3. См., напр.: п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановления Президиума ВАС РФ от 08.10.2002 № 11695/01, ФАС Северо-западного округа от 09.06.2006 по делу № А56-17696/2005, Северо-Кавказского округа от 17.10.2006 № Ф08-4362/2006, Московского округа от 11.07.2005 № КГ-А40/6095-05.

4. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С. 106-107; Шевцов С.Г. Продажа имущества неуправомоченным лицом: Автореф. дис. ...канд. юрид. наук. М., 2004. С. 8; Кузина С. Проблемы защиты интересов добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2006. № 8. С. 115.

5. Понятие распорядительной власти цит. по кн.: Тузов Д.О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М., 2007 С.185.

6. Усков О. Проблема приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя // Хозяйство и право. 2002. № 6. С. 67.

7. Сказанное не распространяется на реальные договоры по отчуждению имущества, так как передача в этом случае выступает конститутивным элементом договора и наличие распорядительной власти отчуждателя, таким образом, здесь обязательно.

8. Тузов Д. О. Указ.соч. С. 190.

9. Там же. С.195.

10. Там же. С.187.

11. Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2007 № КГ-А40/5319-07.

12. См., напр.: постановления ФАС Московского округа от 13.06.2007 № КГ-А40/5319-07, Северо-Западного округа от 31.08.2010 по делу № А13-11203/2009, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 по делу № А46-412/2011.

13. Определение Московского городского суда от 12.11.2010 по делу № 33-34591.

Случаи, когда имущество может быть истребовано от последнего приобретателя и случаи, когда истребование невозможно

Вопросы истребования имущества из чужого незаконного владения регламентируются статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми истребование имущества в судебном порядке у последнего покупателя имущества, приобретенного по возмездной сделке, может быть осуществлено в следующих случаях:

Если лицо является недобросовестным приобретателем, то истребование имущества возможно во всех случаях.

Если лицо является добросовестным приобретателем, то истребование имущества из чужого незаконного владения возможно лишь в случаях, когда такое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Другими словами, для того, чтобы последний приобретатель в судебном порядке не лишился имущества в порядке применения статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Во-первых, последний приобретатель имущества должен являться добросовестным приобретателем.

Во-вторых, выбытие имущества от первоначального собственника должно происходить по воле последнего.

Таким образом, обоснованность и законность изъятия жилых помещений от граждан в порядке применения статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ напрямую связана с такими понятиями как «добросовестность приобретателя», «недобросовестность приобретателя», «воля» и «выбытие помимо воли».

При этом признаки (критерии определения) вышеуказанных понятий в законодательстве не раскрыты.

Добросовестного приобретателя статья 302 Гражданского кодекса РФ определяет как лицо, которое при приобретении имущества не знало и не могло знать о том, что имущество приобретается у лица, которое не имеет права его отчуждать. При этом подобная формулировка не позволяет установить признаки (критерии), по которым можно было бы точно установить, что лицо знало или могло знать (или не знало и не могло узнать) о том, что имущество приобретается у лица, которое не имеет права его отчуждать.

Понятие «недобросовестный приобретатель» в законодательстве не раскрыто вообще. Подразумевается, что недобросовестным приобретателем имущества является тот, кто по каким-то причинам не может быть признан добросовестным приобретателем.

Необходимо отметить, что статья 302 Гражданского кодекса РФ не является единственной нормой законодательства, в котором отражена попытка законодателя раскрыть понятие «добросовестный приобретатель».

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» добросовестным приобретателем ценной бумаги является лицо, которое приобрело ценные бумаги, произвело их оплату и в момент приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на эти ценные бумаги, если не доказано иное.

Примечательно, что статья 302 Гражданского кодекса РФ в отличие от статьи 2 Федерального закона от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» не содержит слов «если не доказано иное », что неизбежно порождает дискуссию о том, кто должен доказывать добросовестность (недобросовестность) приобретения имущества, не являющегося ценной бумагой. Судебная практика не только нижестоящих судов, но и самого Верховного Суда РФ в этом вопросе, как будет показано далее, единообразием до последнего времени не отличалась.

2.1.3. Воля на отчуждение государственного (муниципального) имущества и способы ее выражения государством, понятие «выбытие помимо воли» применительно к собственнику - государству

Как уже упоминалось, в соответствии с законом основанием для изъятия имущества у добросовестного приобретателя является установление факта утери, похищения или выбытие имущества из владения собственника иным путем помимо его воли.

Если изъявление воли гражданина можно установить на основании анализа совершенных им действий, то в отношении государства как собственника имущества применение такого подхода вызывает определенные затруднения.

Государство действует в лице многочисленных органов государственной власти и местного самоуправления, что порождает сложности в понимании юридического содержания понятий «воля государства», «выбытие помимо воли государства», а также порождает дискуссию о надлежащих способах выражения государством воли на выбытие имущества, так как сразу возникает ряд вопросов:

· Каковы признаки выбытия имущества из государственной (муниципальной) собственности помимо воли государства?

· Насколько понятие «выбытие помимо воли государства», которое является собственником имущества, тождественно понятию «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и т.п.) действиями должностных лиц органов власти», на которых возложены функции осуществления полномочий собственника государственного (муниципального) имущества?

· Как применительно к понятиям «воля государства» и «выбытие помимо воли государства» рассматривать ситуацию, когда имущество выбывает из государственной собственности в результате незаконной приватизации, в оформлении которой принимали участие представители государства?

· Как применительно к этим же понятиям рассматривать ситуацию, когда имущество незаконно выбывает из государственной собственности на основании решения суда – органа государственной власти (впоследствии отмененного)? В том числе, когда речь идет о делах, к участию в которых был привлечен орган власти, осуществляющий полномочия собственника в отношении государственного (муниципального) имущества, не возражавший против удовлетворения соответствующих исков.

· Как рассматривать длительное несовершение юридически значимых обязательных действий в отношении пустующего жилого помещения – например, выморочного имущества (юридическое бездействие) со стороны уполномоченных представителей органа власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении государственного (муниципального) имущества?

· Как, например, рассматривать такой частный случай, когда Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, осуществлявший в свое время полномочия собственника в отношении городского жилищного фонда, в течение длительного времени (более трех лет) не совершал юридически значимых действий по обеспечению должного учета и сохранности соответствующих жилых помещений, что позволило в течение указанного периода незаконно закрепить вышеуказанные жилые помещения за псевдовоеннослужащими на основании договоров социального найма с последующей их приватизацией на основании судебных решений, а затем продать их третьим лицам (гражданам - добросовестным приобретателям)? Является ли описанное бездействие сотрудников Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы выражением согласия (воли) города на отчуждение спорных квартир?

И это только часть вопросов, ответы на которые в законодательстве отсутствуют.