Покупка гаража. Какие документы нужны при продаже гаража и порядок оформления сделки

Гараж – дефицитный и «редкий» товар, особенно в крупнейших мегаполисах нашей страны. Какая самая роковая ошибка автовладельцев, мечтающих купить вожделенную квартиру для машины по низкой цене? Догадаться не трудно: они «закрывают» глаза на частичное или полное отсутствие правоустанавливающих документов на «автодомик».

Но стоит ли игра «свеч»? Давайте вместе обсудим все возможные аргументы, которыми должен (и не должен!) руководствоваться потенциальный покупатель.

Главные аргументы автовладельца в защиту нелегальной покупки недвижимости – дешевизна и быстрота сделки: продавец берет деньги, а покупатель получает ключи от гаража. Процесс обходится без беготни и сбора «бумажек», посещений «дружелюбных» чиновников и выбивания у них нужных справок.

Еще один плюс – таким способом приобретают ту недвижимость, которую невозможно получить законно. Речь идет о «дворовых» гаражах в спальных районах города, право на которые имеют только инвалиды опорно-двигательного аппарата. Такую несправедливость исправляют «в темную», так как официально купить/продать льготный «автодомик» можно только человеку с аналогичными проблемами со здоровьем.

На этом, пожалуй, мелкие плюсы сомнительной сделки заканчиваются, и пора перейти к ее крупным минусам. Чем же грозит неправильное оформление покупки гаража?

Купил нелегально гараж – будь готов к потере своих денег

Главный и решающий аргумент «против»: неправильное оформление сделки купли-продажи гаража – прямая дорога к потере своих денег (кстати, немалых!). Если продавец не может предоставить всех требуемых документов на «автодомик», то это уже должно вызвать подозрение у осторожного покупателя.

Все остальные неприятные нюансы вылезут уже в процессе эксплуатации неправомерно полученной недвижимости.

Во-первых, вы лишь пользуетесь гаражом, но не можете им распоряжаться. Его нельзя будет официально завещать, продать, сдать в аренду. Это ваша вещь, но в глазах государства у нее другой хозяин.

Во-вторых, если купленный гараж – самовольная постройка, то вы можете потерять его в любой момент. Распоряжение о сносе самостроя рано или поздно придет. Ждать можно несколько дней, месяцев, лет. Готовы ли вы сидеть на «пороховой» бочке? Затраченные средства могут не оправдать ваши ожидания.

В-третьих, риск нарваться на непредвиденные обстоятельства. Известно немало случаев, когда факт «упрощенной» покупки быстро забывается после смерти свидетелей действа. Нет продавца/покупателя – нет сделки. В суде правду не найдешь, так как государство на стороне законного владельца. А уж наследники не поленятся собрать нужные документы, чтобы заполучить дефицитную постройку.

В-четвертых, а как узнать, что продавец действительно является хозяином гаража? Вполне возможен такой вариант сценария, что через некоторое время появится законный владелец и отберет у вас приобретенную недвижимость.

Как видим, перечень фактов «против» внушительный и должен навсегда отбить охоту у автовладельца на «черную» покупку «автодомика». Для оформления сделки купли-продажи гаража нужен немалый пакет документов, но, собрав его и официально перерегистрировав свою недвижимость, вы полностью защититесь от вышеперечисленных неприятностей в будущем.

Главный документ при оформлении

Для того чтобы сделка прошла успешно, запомните простую истину.

Единственный документ, подтверждающий обретенные права на объект недвижимости и позволяющий распоряжаться им, – государственный сертификат собственности на ваше имя.

Процедура регистрации всех объектов недвижимости введена с 1998 года и служит для наведения порядка на этом рынке, «богатом» махинациями. Известно немало громких случаев потери имущества из-за квартирных афер. Пользуясь юридической безграмотностью населения, мошенники проворачивали свои дела, а «дыры» в законодательной базе страны им только помогали в этом.

Согласно новому положению государство проверяет правоустанавливающие документы на гараж и, в случае их полного соответствия установленным нормам, вносит объект недвижимости в Единый государственный реестр. Владельцу выдается сертификат собственности, который подтверждает его права и разрешает официально распоряжаться постройкой.

Что касается защиты покупателя, то для него предусмотрена открытость составленных списков. Человек, желающий приобрести недвижимость, может подать запрос в Регистрационную палату и, оплатив услугу (около 150 руб), проверить, действительно ли продавец является хозяином интересующего его объекта.

Частенько сделку не доводят до конца, ее фигуранты ограничиваются подписанием договора купли-продажи. Автовладельцев «расслабляет» тот факт, что гараж подпадает под действие упрощенной схемы оформления и не требует столь обширной документации, как более крупные объекты недвижимости. Договор между покупателем и продавцом не нужно заверять у нотариуса. Это было сделано специально, чтобы снять «денежную» нагрузку с владельцев маленьких хозяйственных объектов.

Но не путайтесь в последовательности оформления купли-продажи гаража: договор – это всего лишь один из его обязательных этапов, но отнюдь не завершающий. Он требуется для переоформления сертификата собственности на имя покупателя.

«Мудрая» покупка проблемных гаражей

На сегодняшний день официально зарегистрировано чуть больше 70% всех «автодомиков». Остальные хозяева либо не утруждают себя заботами подать в Регистрационную палату необходимые документы (подробнее о них в разделе «Как оформить гараж в собственность»), либо пасуют перед необходимостью судебного разбирательства для подтверждения своих прав (подробнее в разделе «Признание права собственности на гараж»).

Таким образом, государственная регистрация «отсеивает» проблемную недвижимость, четко указывая владельцам на «недостатки», препятствующие ее правильному оформлению.

Предположим, что вам приглянулся незарегистрированный «автодомик». Как оформить куплю-продажу гаража, если у хозяина нет сертификата собственности?

Выход только один – взять на себя хлопоты по сбору нужных документов и заставить владельца зарегистрировать его. Затем спокойно оформить сделку и законно купить гараж.

«Хлопоты» с землей

Оптимальный вариант – купить гараж и землю одновременно. Но это редкая удача. Обычно участок находится в муниципальной собственности и сдается владельцу в аренду. Ее продолжительность зависит от лояльности местных властей, и чаще всего приходится довольствоваться краткосрочной арендой (от 1-3 года).

Выгодной сделкой является гараж, у которого выделен участок в вечное пользование. Тогда согласно закону о дачной амнистии (30 октября 2001 года) такую землю можно бесплатно приватизировать.

Гаражные кооперативы, имеющие долгосрочную аренду земли, также могут выкупить свой пай, но для этого нужно, чтобы каждый владелец гаража прошел процедуру государственной регистрации права собственности.

НА ЗАМЕТКУ!При покупке гаража внимательно изучите договор аренды земли и узнайте в местном органе управления о будущих планах на этот участок.

Алгоритм правильной покупки

Подведем итоги всего сказанного и перечислим основные этапы оформления купли-продажи «автодомика» для обоих участников сделки.

ПРОДАВЕЦ:

• Предоставляет покупателю полный пакет документов для продажи гаража, все оригиналы
• Если гараж относится к общему имуществу супругов, то предъявляет разрешение от другой стороны
• Справка из БТИ об инвентаризационной стоимости гаража
• Получает оплату и выдает расписку
• Акт о передаче гаража новому владельцу (по желанию)

ПОКУПАТЕЛЬ:

• Подает запрос в Регистрационную палату, чтобы проверить, истинный ли владелец гаража
• Получает весь перечень правоустанавливающих документов на гараж
• Заключает договор купли-продажи
• Платит назначенную продавцом стоимость и получает соответствующую расписку
• Подает документы для перерегистрации права собственности

СОВЕТ! В данном случае продавец более уязвим, поскольку отдает деньги, не имея на руках сертификата собственности на свое имя. Один из «безопасных» вариантов сделки для него: в договоре прописывается поэтапная оплата, половина сразу и другая половина после завершения перерегистрации гаража.

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора купли-продажи гаража в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2020 года

Мы, гр. ______________________________________________________________________

паспорт серии ____ № _________, выдан __________________________________________

именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ___________________

____________________________________________________________________________,

проживающий (-ая) по адресу: __________________________________________________,

паспорт серии ____ № _________, выдан _________________________________________

____________________________________________________________________________,

именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. ________________________________________________, обязуюсь передать в собственность, а я, гр. ___________________________________________________, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: гараж (кирпичный, металлический и т.д.) площадью ________ кв.м, находящийся в ГСК ______________________________ _______________________________________________________________________
   указать наименование или номер гаражно-строительного кооператива в том случае, если гараж находится в ГСК

по адресу: г. ___________________________, ул. ____________, гараж № ________.

1. Гараж принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: _______________________________________________________________________
   указать наименование правоустанавливающего документа

что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «__»________ 20__ г. серия ________________ № __________, согласно которому в Едином государственном реестре прав произведена регистрационная запись за № ____________ «__»________ 20__ г.

1. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
2. Цена приобретаемого гаража составляет ______________ руб. Указанная цена установлена соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
3. Покупатель обязуется в течение ________ дней после подписания договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора в полном объеме.
4. Покупатель удовлетворен качественным состоянием гаража, установленным путем внутреннего осмотра гаража перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
5. Покупатель приобретает право собственности на гараж после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем гаража и передачи гаража по акту приема-передачи.
6. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 8 настоящего договора, лежит на Продавце.
7. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 551, 552, 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
8. Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением и государственной регистрацией настоящего договора в соответствии с действующим законодательством.
9. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
10. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
11. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до завершения оформления прав собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов.
12. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
13. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

_______________________________________________________________________.
указать наименование органа полностью

Все условия сделки нужно согласовать еще до подписания правоустанавливающего документа.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Надо выяснить, на какой земле расположен гараж – находится ли она в собственности у продавца или .

Нужно убедиться в отсутствии долгов за коммунальные услуги и другие обязательные платежи.

Особенности сделки

Договор купли-продажи гаража не требует государственной регистрации. Достаточно составить документ в письменной форме, где будет указана подробная техническая и юридическая информация об объекте недвижимости, прописаны права и обязанности сторон.

Основной элемент договора – это цена гаража и срок его передачи новому собственнику.

К основной сделке обязательно должен быть приложен передаточный акт, в котором указывают дату, место и время фактического перехода недвижимости во владение покупателя.

Правовая база

К договору применяются специальные нормы, обозначенные в статьях 549-558 ГК РФ. Сделка также регулируется общими положениями договора купли-продажи (статьи 454-491 ГК РФ).

Специального закона, устанавливающего статус ГСК, на 2020 год не существует.

На такой потребительский кооператив распространяются нормы . Правовой статус ГСК как некоммерческой организации регламентируется уставом такого юридического лица.

Договор купли-продажи гаража

Сделка подписывается заинтересованными сторонами и должна содержать доскональные сведения о предмете покупки. Возможно, что гараж расположен на чужой земле либо построен незаконно. Перед куплей-продажей следует удостовериться, что гараж не подлежит сносу и не является объектом судебного разбирательства.

Между физическими лицами

Большая часть таких договоров заключается между гражданами – жильцами многоквартирных домов. Договор должен содержать паспортные данные таких лиц.

Обозначаются:

• квадратура помещения;
• сведения об отсутствии обременений.

Отдельной строкой прописывается стоимость помещения – цифрами и прописью. В договоре стороны определяют порядок передачи гаража в собственность, дату освобождения помещения от вещей продавца.

Аналогичные условия могут быть конкретизированы в передаточном акте.

С земельным участком

При покупке гаража нужно обратить внимание на правовой статус земельного участка. Оптимальным вариантом будет наличие на землю свидетельства о собственности.

ФИО, обозначенные в свидетельствах о собственности на землю и на гараж, должны совпадать.

Если на землю заключен долгосрочный договор аренды, то нужно убедиться, что арендатор участка и собственник гаража – один и тот же гражданин.

Без документов

Рассматривать такой вариант нужно только в крайнем случае. Если на гараж (и, тем более, – землю), нет необходимых документов, то он не будет зарегистрирован в Росреестре как объект недвижимости и считается незаконной постройкой.

При наличии на чужой земле незаконно смонтированной «ракушки» местные власти также вправе добиваться демонтажа и вывоза такого объекта, что может стать предметом рутинных судебных тяжб.

Хорошим вариантом будет купить гараж у собственника, который готов предоставить покупателю свидетельство о праве собственности на строение и землю.

В ГСК

Договор купли-продажи гаража между физическими лицами может быть заключен в случае, когда продавец обладает документами, подтверждающими членство в .

Но оно должно дополняться свидетельством о собственности на гараж и землю.

В остальном процедура купли-продажи гаража идентична сделке, по которой реализуется капитальное помещение.

По доверенности

Закон разрешает оформлять сделку продажи гаража по доверенности. Перед покупкой такого объекта следует убедиться в полномочиях представителя.

Доверенность должна быть нотариально удостоверена. В ней прописывается весь объем разрешенных действий от имени представителя.

Желательно иметь дело лично с собственником. Это исключает риск того, что на помещение найдутся заинтересованные лица, которые попытаются оспорить сделку в суде.

В рассрочку

Стороны могут договориться о продаже гаража в рассрочку:

• покупатель вносит основной платеж в любом условленном размере;
• оставшуюся часть выплачивает в течение установленного сторонами графика.

Рассрочка выдается в беспроцентном размере.

Иногда продавцы соглашаются на такие условия оплаты, но завышают цену.

Если покупатель допустит просрочку в оплате, то продавец вправе потребовать вернуть гараж обратно, за исключением случая, когда выплачено уже более 50% стоимости недвижимости.

Предварительный

Предварительный договор заключается с целью гарантии, что основная сделка будет оформлена на ранее согласованных между продавцом и покупателем условиях.

Стороны определяют дату подписания основного договора.

В предварительную сделку не стоит включать соглашение о задатке. Такой документ лучше оформить отдельно.

Договор должен содержать:

• полную информацию об объекте недвижимости;
• четкое волеизъявление сторон.

В сделке обозначают предмет – правоотношения по передаче недвижимости в собственность, объект – конкретное нежилое помещение.

Отдельным пунктом указывают права, обязанности сторон, срок передачи недвижимости.

Условия

Обязательные условия договора – стоимость гаража и техническая информация о нем.

Стороны также определяют порядок передачи средств:

• наличными;
• через банковскую ячейку;
• аккредитив.

Они устанавливают порядок распределения расходов за оформление и государственную регистрацию гаража.

Ответственность сторон

Стороны несут гражданско-правовую ответственность в виде неустойки, штрафа.

Если покупатель взял деньги и уклоняется от подписания сделки, то с него можно взыскать проценты за каждый день просрочки (статья 395 ГК РФ).

Если продавец взял за гараж задаток и отказался продавать недвижимость, то он должен вернуть такую предоплату в двойном размере.

Как составить?

Законом не предусмотрен специальный бланк договора.

Стороны могут написать документ даже от руки, но желательно оформить сделку на листах формата А4, с указанием прав, обязанностей сторон, порядке передача гаража покупателя.

Образец

Образец документа содержит необходимую информацию, которая позволит определить правоотношения между продавцом и покупателем.

Главное – обозначить личные данные сторон, подробно раскрыть информацию о гараже, указать, что продавец является единоличным собственником недвижимости, и она не обременена правомочиями и притязаниями со стороны третьих лиц.

Необходимые документы

Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся:

• правоустанавливающие документы на гараж и землю;
• новый договор продажи;
• свидетельства о собственности на гараж и землю;
• справка из БТИ;
• документ об оплате государственной пошлины.

Дополнительно может потребоваться предоставить согласие супруга на продажу недвижимости (если гараж был куплен в браке).

Когда над сделкой работает представитель, он прикладывает к пакету документов копию нотариально оформленной доверенности.

Практикующие юристы подтверждают то, что в последние годы ужесточился законодательный контроль за сделками, которые связаны с оборотом всевозможных Такое законодательное регулирование необходимо для того, чтобы обеспечить покупателей и продавцов, и дать им ответы на многочисленные вопросы, в первую очередь связанные со сбором документации.

Право собственности регистрировать нужно в письменном виде

Сделка оформляется путем составления специального договора, и хотя чисто теоретически договоренность могла бы быть и устной, но все равно необходимо письменно зарегистрировать переход права собственности. В договоре содержатся данные:

• Точный адрес, по которому располагается объект недвижимости;
• Краткое описание ;
• Стоимость заключенной сделки.

Под договором должны стоять подписи обеих сторон, и после этого сделка считается уже полностью заключенной, а до этого Росреестр не станет принимать документацию на регистрацию.

С чего начать при оформлении гаража в собственность? Ответы ищите в видео:

Какая документация необходима для заключения договора?

Если вы хотите продать гараж, то следует собрать специальные документы для точного составления договора, на имущество и дальнейшей выдачи свидетельства собственности покупателю, который будет новым владельцем гаража.

Все гораздо сложнее в гаражном кооперативе, где ни один из входящих в кооператив гаражей не был ранее зарегистрирован,и это чревато проблемами. В таком случае при обращении в регистрационную палату необходимо сдать:

1. Устав конкретного кооператива;
2. Свидетельство о постановке вашего кооператива на налоговый учет;
3. Выписка из реестра юридических лиц;
4. Разрешение на проведение строительных работ по возведению гаража;
5. Подтверждение права отвода земли кооперативу;
6. Акт введения уже построенного гаража в эксплуатацию.

Договор в трех экземплярах и все документы и дополнения к нему следует подавать в регистрационную палату. Кроме всего перечисленного, вам следует составить заявление на регистрацию права собственности и , приложив квитанцию к другим документам.

Для того, чтобы приступить к заключению договора, вам обязательно следует собрать следующие документы:

1. как продавца, так и покупателя;
2. Свидетельство, которое подтверждает право собственности на объект (также подойдет удостоверение БТИ, так как до 1998 года Росреестра не было);
3. Договора мены, дарения и иные бумаги, которые фиксируют возникновение права собственности на конкретный гараж;
4. Кадастровая документация на конкретный гараж;
5. Бумаги, в которых указано право на территория, где находится гараж.

Иногда Росреестр требует наличия ряда дополнительных документов, которые могут иметь большое значение для полноценного заключения сделки:

• Паспорт того или иного доверенного лица и нотариально заверенная доверенность в случае, если совершением сделки занимается представитель;
• Если продавец или покупатель не достигли 14 лет, то важно иметь свидетельство о рождении;
• Если договор заключает несовершеннолетний гражданин, то ему следует иметь еще и паспорт одного из родителей;
• Разрешение на отчуждение объекта, выданное службой попечительства, если собственностью владеет человек, не достигший 18 лет.

Особенности определения стоимости

Договор купли-продажи: образец

После того, как объект отчужден, следует оплатить подоходный налог в сумме 13 % от стоимости объекта, хотя некоторые продавцы стараются записывать в договоре заниженную стоимость, что является нарушением закона и служит причиной для привлечения к . Важно не допускать таких нарушений, иначе они будут иметь негативные последствия для обеих сторон.

Что делать в случае отсутствия правоустанавливающих бумаг?

Владелец гаража должен позаботится о подготовке пакета документов для отчуждения конкретного гаража, и если у него нет никаких документов кроме членской книжки, то желательно заняться оформлением недвижимости в собственное владение и не жалеть на это денег и усилий.
Официальное закрепление права собственности требует сбора следующих документов:

• Паспорт;
• Справка из гаражного кооператива, оформленная председателем и подтверждающая выплату пая;
• Документация на гараж из Кадастровой палаты;
• Квитанция, которая подтверждает оплату регистрационной пошлины.

После сбора документов вам необходимо написать обращение в Росреестр и получить подтверждающее право собственности свидетельство, которое станет для вас гарантией законности вашей покупки.

Любая покупка гаража в кооперативе без документов – очень рискованный шаг, и такого следует избегать, чтобы в будущем не приходилось решать новых проблем, в том числе и в судебном порядке.

Порядок регистрации сделок

При продаже гаража понадобится целый пакет документов

В статье 551 ГК установлено то, что необходимо регистрировать право собственности на объект недвижимости, и об этом вносятся данные в ЕГРП. Для регистрации соглашения следует подготовить следующий перечень документов:

• Паспорта двух сторон сделки;
• Непосредственно сам договор;
• Квитанцию, которая подтверждает оплату регистрационной пошлины;
• Кадастровые документы на объект;
• Документы, в которых подтверждено право собственности на недвижимость (в данном случае гараж);
• Бумага о праве собственности на участок земли под гаражом;
• Передаточный акт, если стороны хотят, чтобы он был составлен.

Образец акта приема-передачи гаража, как и другие образцы документов, можно скачать, и после этого заполнить в соответствии со всеми требованиями. Перечень документов может варьироваться в зависимости от региона, и в любом случае вам следует обратиться за более точной информацией в Росреестр.

Мнение юриста-эксперта:

Наша статья подробно знакомит читателя с процедурой оформления купли-продажи гаража. Автор дал исчерпывающую и полезную информацию, которую целесообразно использовать при осуществлении сделки. По сути, эта операция очень схожа с куплей продажи квартиры, дома, но есть свои особенности.

Большинство гаражей зарегистрированы через участие собственника гаража в специализированном гаражном кооперативе. Поэтому члены кооператива имеют права и обязанности согласно уставу кооператива. В нем могут быть некоторые ограничения, о которых необходимо знать. Рекомендуем ознакомиться с уставом, а лучше иметь у себя копию.

Необходимо всегда помнить еще вот о чем. Как известно, любой договор – это результат договоренности двух и белее сторон об установлении, изменении или прекращении взаимных прав и обязанностей. Без фактической договоренности нет т договора.

Именно поэтому, если вы решили оформлять договор купли-продажи самостоятельно, то не поддайтесь соблазну заполнить типовой бланк договора. Он представлен в нашей статье как вариант (образец). Это вовсе не означает, что это кем-то установленная форма, обязательная к применению. Составляете индивидуальный договор, а лучше, обратитесь за помощью к специалистам.